Acquisto di un immobile dal costruttore: la fideiussione in favore dell'acquirente è obbligatoria?

Il D. lgs. 122/2005 prevede, tra l'altro, che il costruttore-venditore, al fine di garantire i diritti dell'acquirente e l'adempimento delle obbligazioni assunte, debba rilasciare apposita fideiussione in favore del compratore. Pertanto, in caso di crisi aziendale del costruttore (per cui, ad esempio, le opere non possano essere ultimate), l'acquirente potrà escutere la fideiussione.

Occorre peraltro precisare che al rilascio della fideiussione ex D. lgs. 122/2005 è tenuto solo il costruttore il quale abbia già richiesto il permesso di costruire. Infatti, per la vendita di immobili c.d. "sulla carta" non è previsto l'obbligo di rilasciare fideiussione. D'emblée, tale distinzione potrebbe apparire discriminatoria. La Corte Costituzionale, peraltro, ha dichiarato la legittimità della norma che prevede tale distinzione in quanto, sostiene la Corte, chi compra "sulla carta" è necessariamente consapevole del rischio che corre nel compiere una siffatta operazione immobiliare.

La fideiussione deve coprire somme e valori che l'acquirente abbia già corrisposto ovvero debba ancora corrispondere (in quest'ultimo caso, è necessaria la ricorrenza di alcune precise condizioni di cui non si tratterà nel presente scritto).

Fideiussore deve essere una banca o un'impresa di assicurazione. 

Si segnala che se il costruttore non rilascia la fideiussione ovvero se questa non presenta le caratteristiche richieste dalla legge (es. essere stata rilasciata da una banca o da una compagnia di assicurazioni) il contratto tra le parti è nullo. 

Attenzione: si ha sanatoria della nullità in esame ove l'acquirente, in sede di stipula dell'atto di compravendita, rinunci (anche tacitamente) a farla valere.

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