Cosa accade se non sono indicati i dati catastali della pertinenza immobiliare in caso di compravendita?

Con la sentenza 18 gennaio 2022, n. 1471, la Corte di Cassazione ha statuito che se, nell'atto di compravendita di un immobile avente una pertinenza identificata al catasto in modo univoco (ossia con propri dati specifici), non sono riportati i dati catastali della pertinenza medesima, il bene pertinenziale si intende comunque ceduto unitamente al bene principale, a meno che, nell'atto di vendita, ne sia espressamente prevista l'esclusione. 

Detto altrimenti: l'acquisto del bene principale comporta sempre, automaticamente, anche il simultaneo acquisto della'eventuale pertinenza, anche se i dati di questa non sono riportati nell'atto di compravendita. Tale effetto non si verifica, peraltro, se le parti hanno espressamente escluso il trasferimento del diritto di proprietà sulla pertinenza. 

Nello specifico, la Corte ha espresso il seguente principio di diritto: 

"Posto che gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono le pertinenze ove non sia diversamente disposto ovvero l’esclusione non risulti, comunque, da chiari ed univoci elementi desunti dal titolo, nel caso in cui la pertinenza (immobiliare) abbia una propria autonoma individuabilità e dati identificativi catastali propri ed esclusivi, la mancata menzione di tali dati nell’atto di vendita della cosa principale, in difetto di ulteriori ed altrettanto univoci elementi in senso contrario ricavabili dal titolo, non può essere ritenuta a priori elemento idoneo a impedire l’automaticità dell’acquisto della pertinenza".

Nel caso portato al suo vaglio, la Corte ha altresì dovuto pronunciarsi in punto di effetti della trascrizione dell'atto di compravendita. Più precisamente, la Corte ha affermato che, qualora l'atto di compravendita contempli il solo bene principale (ossia non contenga alcuna indicazione in merito alla pertinenza), e nella nota di trascrizione, parimenti, non vi sia menzione del bene pertinenziale, il secondo acquirente della pertinenza (in caso il venditore l'abbia successivamente venduta a terzi) che abbia trascritto l'atto acquisitivo fa salvo il proprio diritto sulla pertinenza medesima. Senza che abbia alcuna rilevanza la buona o la mala fede. In altre parole, il primo acquirente, in un caso siffatto, non acquista anche la pertinenza insieme al bene principale. 

Dato che l'omessa menzione dei dati della pertinenza nella nota di trascrizione può anche essere la conseguenza di una mera "svista" del Notaio rogante, si consiglia sempre di chiedere al Notaio copia della nota di trascrizione per verificare che questa contenga tutti i dati dei beni compravenduti e quelli delle relative pertinenze. 

Il secondo principio di diritto enunciato dalla Corte nella fattispecie è il seguente:

"in ipotesi di alienazione di bene immobile principale e pertinenziale, con omissione nella nota di trascrizione della menzione del bene pertinenziale e successiva alienazione, da parte del comune autore del solo bene pertinenziale, con tempestiva trascrizione, il secondo avente causa, il quale non trovi trascritto l’acquisto dell’immobile pertinenziale contro il comune autore, ma trovi solo la trascrizione del bene principale, può avvalersi del difetto di trascrizione per far prevalere il proprio acquisto limitatamente alla pertinenza, indipendentemente da ogni indagine sulla buona o mala fede".

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