Quando la compravendita tra parenti o coniugi può dirsi simulata?

Tra parenti o coniugi è piuttosto frequente l'usanza di trasferire la proprietà di un immobile mediante un atto di compravendita senza peraltro che il venditore, de facto, riceva dall'acquirente il pagamento del prezzo pattuito.

In siffatte ipotesi si ha una donazione dissimulata in una compravendita. Venditore (es.: padre) e acquirente (es.: figlia) desiderano che il diritto di proprietà su un determinato immobile sia effettivamente trasferito dal primo al secondo ma, in forza di accordo verbale o scritto tra loro, essi escludono la debenza del prezzo indicato nell'atto di compravendita.  

Occorre precisare, peraltro, che se nell'atto di compravendita (c.d. "rogito") non risulta la presenza di due testimoni, la donazione è nulla. Infatti, la legge prevede che la donazione "non di modico valore" debba vestire - a pena di nullità - la forma dell'atto pubblico da stipularsi in presenza di due testimoni. 

Questa circostanza non è di poco conto. Apertasi la successione ereditaria del venditore-donante, un suo erede (ovviamente persona diversa dall'acquirente-donatario; es.: un fratello) potrà, in caso di lesione della sua quota di legittima, fare accertare la simulazione, dichiarare la nullità della donazione e dunque ottenere che il bene immobile in questione rientri nell'asse ereditario del de cuius: sarà come se il bene non fosse mai stato ceduto.

La Giurisprudenza sostiene che l'esistenza di una donazione dissimulata in una compravendita può desumersi da una serie di elementi presuntivi, tra cui lo stretto legame di parentela fra venditore e acquirente, la presenza di due testimoni nell'atto di compravendita, la convivenza anche more uxorio fra le parti, la riserva di usufrutto in favore del venditore. La giurisprudenza stessa ricorda che un elemento rilevante è da individuarsi nel mancato pagamento del prezzo indicato nell'atto di compravendita.

Pertanto, in difetto dell'effettivo passaggio di denaro dall'acquirente al venditore il trasferimento integra donazione. Lo stesso avviene nel caso in cui, pur essendovi stato pagamento del prezzo, tale pagamento non è definitivo in quanto il venditore successivamente restituisce all'acquirente la somma corrispostagli. 

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